■ この「相談事項から Ｑ＆Ａ」については、次のことをご理解ください。 ■
Ａは、相談を受けた当会マンション管理士の意見を中心とした回答です。
必ずしも全管理士の一致した意見であるとは限りません。 あくまでも、マンション問題を検討する時の参考資料としてこれを利用していただければという趣旨から、掲載したものです。
マンションの問題は複雑多岐です。人により見方、考え方が違う場合が多々あります。従って、相談に対応する際、複数の見解が有り得ることをご理解ください。
見解が異なる問題については、当会は更に議論を詰めて参ります。
この欄ご利用の皆さんからもご意見をどしどし寄せられることを、期待しております。
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１．管理組合の運営
１Ｑ 総会の委任状 Ａは総会を欠席することから、組合員Ｂに、Ｂを代理人とする委任状を書いて渡しておいたところ、Ｂも出席できなくなり総会にＡの委任状を提出しました。この場合、Ａの委任状の効力はどうなるのでしょうか。 Ａ 原則として無効ですが、例外的に有効となる場合があります。ＢがＡの委任状を総会に提出（一般的には理事長）することは、Ａの代理人Ｂが更に理事長を代理人（復代理人）とすることになります。民法では、代理を委任されたＢに対して、復代理人を選任する権限を原則として認めていません。したがって、理事長がＡの代理人として代理行為をすれば、無権代理となって無効となります。例外として、ＢがＡの許諾を得ていた場合には、有効となります。
２Ｑ 総会議案書の配布時期 総会の開催通知が２週間前に掲示され、議案書は３日前に配布されましたが、これで問題はないのですか。また、管理委託契約の更新について重要事項説明の書面が配布されない場合、罰則はあるのですか。 Ａ この総会招集の手続きは、規約に反し問題があります。区分所有法では、総会の招集通知は会日より少なくとも１週間前（会議の目的が建替え決議のときは２か月前）に、開催通知及び議案書を組合員に発すると定めています。この１週間を伸縮することもできます。標準管理規約では、少なくとも２週間前（会議の目的が建替え決議のときは２か月前）となっていますし、一定の場合には掲示に変えることもできます。貴管理規約を確認してください。 なお、この場合の総会の決議の効力ですが、組合員から特段の異議等がなく可決されたのであれば、手続の瑕疵は治癒されたものとして有効と解して差し支えないと思います。 また、管理委託契約の更新をする場合、従前と条件の変更の有無を問わず、組合員全員に重要事項説明書を交付する義務があります。この義務に違反した管理業者は、国土交通大臣により、１年以内に業務の全部又は一部の停止命令を受ける場合のあるほか、情状が特に重いとき、この業務停止命令に違反したときは、登録の取消しを受けることになります（マンショの管理の適正化の推進に関する法律８２条２号、８３条３号）。
3Ｑ 総会で可否同数の場合 総会で議長が採決時に一度議決権を行使し、その結果、決議が可否同数になりました。その後、議長が再び議決権を行使して可決となりました。問題はないのですか。 Ａ 貴管理規約も「標準管理規約」（国土交通省）にならって定められていることと思いますので、これを前提に回答いたします。平成１６年改正までは、議長は採決に加わらないという前提で、決議が可否同数の場合は議長が議事を決する旨定められていました。しかし、この規定は、ご質問の事例のように誤解されたり、議長に委任された議決権を採決時に行使できるか否かといった混乱を招きました。１６年の改正で、「可否同数の場合においては、議長の決するところによる。」旨の規定が削除されました。それで、改正後は、議長は他の組合員と同じように採決に加わり、可否同数の場合には過半数の賛成が得られなかったので否決されたということになります。貴管理規約を確認してください。いずれにしても、議長が議決権を２度行使することはできません。
４Ｑ 議決権 私は分譲当初から等価交換により複数の住戸を所有し、これを賃貸しています。原始規約における議決権は専有部分の床面積の割合であったのですが、管理組合が法人化した時に規約改正により、区分所有者数に改正になりました。標準管理規約から判断しても、議決権は床面積の割合にすべきであり、管理組合と交渉していますが決裂しています。 Ａ 区分所有法には、規約に別段の定めがない限り、議決権は専有部分の床面積によると定めていますので、これにより別段の定めをした改正規約は有効です。一般的には、「住戸１戸につき１戸」と定めている例が多いようです。原始規約案は分譲業者が作成するところから、等価交換型の元地主の利益に偏った規約が定められがちで、区分所有者間で不公平な管理規約になっていることが多いと指摘されています。分譲後に原始規約の内容の適否を巡って数多くの訴訟が提起されています。マンションの区分所有者には、快適な居住環境の確保と社会的資産としての資産価値の保全に留意することが求められています。ここは管理組合と譲り合う姿勢でよく話し合うことをお勧めします。
５Ｑ 総会代理人の資格 高齢者が増えてきている関係で、総会等の出席率が落ちてきています。代理人による出席を考えていますが、その資格について教えて下さい。 Ａ 区分所有法には、代理人の資格に関する定めはありません。標準管理規約に、①組合員の同居人（配偶者など）、②組合員の住戸を借り受けている者（賃借人）、③他の組合員（理事長など）、④他の組合員と同居する者と定められています。貴管理規約にこの規定がない場合には、このように改正すればよいでしょう。なお、代理人として出席する場合には、代理権を証する書面を理事長に提出しなければなりません。
６Ｑ 委任状に議案の修正動議 委任状に、議案の修正動議が出された場合、委任する議長に一任すると記載されていますが、問題はないのですか。 Ａ 委任は委任者と受任者の信頼関係が基礎にありますので、委任を受けた議長は、委任者の信頼を受けて自分の判断で事務処理を行うことができます。したがって、依頼された範囲に含まれている修正動議についても同様です。このような委任状による議決権の行使は好ましいことではありませんが、管理組合運営に無関心な組合員が多い現状においては、円滑な総会の運営のためにはやむを得ないかと思います。
７Ｑ 修繕工事に関する総会決議 理事会で、修繕工事に関する予算や業者は管理会社推薦の業者とすることを決議し、臨時総会の議案とすることに決まりました。ところが、臨時総会の直前になって、それまで一人で反対していた理事から修正案が提出され、臨時総会ではこの修正案が可決されました。この理事は、理事長の私に対する個人的な感情から反対しているとしか思えません。この理事の行為は問題ないのでしょうか。また、修繕工事を行う場合の業者の選定についてもアドバイスをお願いします。 Ａ 総会に提出する議案は理事会の決議を経て行われることが必要ですから、これに反して総会議案とすることはできません。したがって、理事会の決議を経ないで臨時総会に議案を提出することは規約に反する行為です。理事会の運営の方法を見直すとともに、この理事の責任問題を検討すべきでしょう。また、この議案提出の手続きに瑕疵があった場合の総会決議の効力ですが、判例は重要な瑕疵ではないとして有効と判断しています。 業者の選定は、管理会社推薦、理事推薦、その他いろいろあろうかと思いますが、いずれにしましても、業者から会社の業歴、工事履歴等の安全性、技術力を判断できる資料や見積書を提出させ、これらを総合的に判断することが大切です。なお、これらの判断は専門知識に乏しい理事会ではいささか手に余るかと思いますので、建築士等の専門家に相談されることをお勧めします。
８Ｑ 総会の運営 入居８年のうち総会に３回出席しましたが、総会においては管理会社の担当者がすべて取り仕切り、勝手に決めています。説明も３枚ほどの書類を一方的に読み上げて終わってしまうので内容がよく分かりません。理事長は１，２年で交代しているようであり、総会でも発言はしていません。担当者は１０年以上も同じであり、このままでは不正が行われるのではないかと心配です。この担当者を変える方法はないのでしょうか。 Ａ 理事会は管理会社の担当者と日常的に接触がありますので、まず理事会がこの担当者に直接改善を申し入れるべきです。改善の兆しが見られないのであれば、管理会社にこの担当者の変更を要求してこれを変更することは可能です。総会は管理組合の最高の意思決定機関ですから、総会にはできるだけ出席し、管理会社の担当者や理事長等の説明で不明な点や疑問点等について納得のいくまで質問し、確認することが大切です。総会が低調なのは、管理組合の運営に無関心な組合員が多いことに原因があります。総会の活性化のために、相談者と意見を同じくする組合員がどれだけいるのか、そこから始めたらいかがでしょうか。
９Ｑ 総会の代理人の資格 妻が区分所有者で夫が同居しています。この夫に委任状を出し総会に出席してもらうことはできるでしょうか。また、区分所有者がその住戸以外に居住していて、その妹が事実上居住している場合はどうでしょうか。 Ａ 区分所有法においては、代理人の資格について何らの制限を設けていませんが、標準管理規約によれば、代理人の資格を次のように制限しています。①組合員の同居人（配偶者など）、②組合員の住戸を借り受けている者（賃借人）、③他の組合員（理事長など）、④他の組合員と同居する者、と定められています。貴管理規約がこの例にならって定められている場合には、夫はこのうちの①に該当しますので代理人出席が可能です。妹はこれのいずれにも該当しませんので出席できません。しかし、貴管理規約にこの制限規定がない場合には、妹も出席できることになります。
１０Ｑ 議長に対する委任状の処理 当管理規約では、「総会の普通決議事項は出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合は議長が決する。」となっていますが、議長に対する委任状の処理についてお尋ねします。決議は、議長及び議長に対する委任状を除いて採決し、これが可否同数の場合に、議長及び議長に対する委任状分の賛否で決する、と解釈してよろしいでしょうか。 Ａ 結論から申しますと、その解釈は誤りです。一般的な規約の定めでは、出席組合員には委任状提出者（書面による議決権行使者を含む。以下同様）が含まれます。そして、決議は議長を除く出席組合員と委任状提出者の賛否で採決されることになります。この場合、議長に対する委任状の分は、採決の際に議長が議決権を行使することになります。その結果、可否同数となれば議長が自分の議決権で決着をつけることになります。 なお、平成１６年の改正後の標準管理規約では、「出席組合員の議決権の過半数で決する。」のみになり、「可否同数の場合は議長が決する。」の部分が削除されました。これによりますと、議長を含めた出席組合員と委任状提出者の賛否で採決されることになります。その結果、可否同数となったときは、過半数の賛成が得られなかったことになり、否決されたことになります。平成１６年の改正は、お尋ねのような解釈の混乱を解消することを目的としたものです。
1１Ｑ 分譲会社の社員が委任状 当マンションには一般居住者の他に、分譲会社が１５戸所有しています。総会には、分譲会社の社員が委任状を持って出席しています。規約では、代理人を組合員の同居人・賃借人、他の組合員・その同居人に限定しています。この分譲会社の社員の出席は問題ないのでしょうか。 Ａ 組合員たる分譲会社の社員が総会に出席し、質問と議決権の行使をすることができます。総会の議決権については、法人組合員も一般組合員と同様の権利があります。また、組合員資格は、法人組合員の代表者にあります。したがって、この代表者から委任を受けた社員は、組合員の賃借人の扱いと同じになります。
１２Ｑ 理事長の互選の方法 総会で新しい理事が選任され、即理事会を開催して理事長、副理事長の選出が協議されたのですが、意見がまとまらず次回の理事会で決めることになりました。この場合、第２回の理事会を招集するのはだれなのですか。 Ａ 理事等の役員が選任された後、その理事の互選による理事長が選任されなかったので、理事会の招集権者がいないことになります。この場合、ある機会に理事が事実上ある一定の場所に集合し、その場で理事長を理事の互選で選任し、その後に、第２回の理事会の招集を理事長が手続きに従って行えば足りることになります。 なお、本件は役員就任後の事例ですので、前期の役員が後任の役員が就任するまでの間、引き続き職務を継続する義務を負う場合とは異なることに注意してください。
１３Ｑ 理事会の構成員 監事は、理事会が成立するための人数に入るのですか。 Ａ 入りません。貴管理規約には、理事会は理事で構成され、その議事は出席理事の過半数で決すると規定されていると思います。したがって、監事は理事会で意見を述べることはできますが、決議に参加することはできません。監事は理事会の業務の執行状況や財産の状況を監督する立場にあります。管理規約を確認してください。
１４Ｑ 管理員人に対する苦情 管理員に対する苦情が匿名で管理会社に出され、管理会社から理事会にその苦情の内容について報告がありました。どう対処したらよいのでしょうか。 Ａ まず苦情の正確な内容を把握してください。苦情が匿名であれば申立人から事情を聴取することは困難と思われますので、他の居住者から聴取することになります。この場合、微妙な事柄だけに、当初は役員らがそれぞれ身近な居住者から情報を入手するように留意してください。その結果、単なる個人的な苦情であれば静観することで足ります。深刻であれば情報の入手範囲を広げて正確度を深めた上で、管理員の交代を含めて、理事会と管理会社とで対応を検討することになります。いずれにしましても、苦情等の窓口は理事長等の役員であることを日ごろから周知していますと、もっと迅速で的確な対応が可能になります。
１５Ｑ 役員が若くて経験不足 理事長、理事の役員が若くて経験不足のためか、前理事長が理事会の業務を取り仕切り、組合員の意向と違うことを勝手に進めています。そのため、前理事長を含めた現理事会と組合員との間に対立関係が生じています。一組合員としてどうすればよいのでしょうか。 Ａ 現理事長、現理事、前理事長ともに、理事の職責を全く理解していないようです。管理組合（区分所有者）と理事との間は、委任関係にありますので、理事は規約・総会の決議に基づいて誠実に業務を処理する義務があります。そこで、まず現理事長を含めた理事会のメンバーに、理事会の本来的な役割を理解してもらい、理事の職責に対する意識改革を求めることが先決です。理事会の内部が確立すると、元理事長も理事会への出席を遠慮するようになると思います。この理事会への働きかけは、役員経験者のベテランを含めた複数人によると説得力が高まります。
１６Ｑ 各議事録の保存期間 総会、理事会の各議事録の保存期間を教えてください。 Ａ 貴管理規約の定めを確認してください。各議事録は、管理組合の運営上重要な決定事項が記録されていますので、永久保存が望ましいところです。しかし、スペースの関係で保存に支障がある場合には、総会の承認を得て適宜廃棄するのもやむを得ないと思われます。また、会計帳簿、什器備品台帳等の帳票類も同様ですが、管理組合の実情に合わせて保存期間を定めるとよいでしょう。
１７Ｑ 軽微な費用で行える修繕 予算計上していない場合、給水ポンプの故障に係る工事代金の支払いはどうすればよいのでしょうか。 Ａ 理事長は、「特別に緊急を要し、かつ、軽微な費用で行える修繕」は保存行為として行うことができますので、この費用も管理費から支出することになります。この場合の「軽微な費用」とは、管理組合で月々管理費として徴収している額が目途とされています。原則的には、共用部分の管理は総会決議事項ですが、この事例の場合には、保存行為として対処するのが妥当でしょう。
１８Ｑ 非居住の区分所有者 管理組合（自主管理）は、マンションに非居住の区分所有者に対し、事務負担と組合役員被選任が免除されていることから、総会の決議で月額２千円の特別管理費を徴収しています。この不公平な特別管理費を廃止してほしいのですが、わがままでしょうか。 Ａ この特別管理費は、非居住者が役員活動を含めた共用部分全体の管理活動の任務を分担していないことや、総会招集通知その他の連絡等に通信費用がかかることから、月額２千円程度であれば、あながち不公平とは言えないと思います。この特別管理費は総会で決議されていますので、この廃止も総会の決議が必要です。管理規約を確認した上で、廃止を希望する理由を明確にして理事会に検討を申し入れてください。
１９Ｑ ロードヒーティングの灯油代の節減 駐車場のロードヒーティングの灯油代がかなりかかっています。節減の方法を教えてください。 Ａ ロードヒーティングのボイラーをセンサーで自動稼働させているようですが、天候、気温、路面の状況によって手動に切り替えると節減できます。手間がかかりますが、確実に節減できます。また、灯油価格は業者によって多少違いがありますので、相見積りを取って価格交渉したらよいと思います。
２０Ｑ 外側の窓ガラスの劣化 外側の窓ガラスが劣化によりひびが入っています。修理したいのですが窓ガラスは専有部分なのかどうかを教えてください。管理規約には何ら定めがありません。 Ａ 窓ガラス・窓枠は共用部分ですが、区分所有者に専用使用権があります。窓ガラス・窓枠が共用部分とされるのは、各区分所有者の自由な変更を認めると、マンション全体の統一的な美観が損なわれるからです。この窓ガラス・窓枠の管理のうち、通常の使用に伴うものについては専用使用権者がその責任と負担においては行うことになっています。したがって、過失によりひびが生じた場合は個人負担で修理し、劣化の場合は管理組合の負担なります。管理規約に明確に規定しておくべきでしょう。
２１Ｑ 管理組合法人理事長の解任方法 自主管理の管理組合法人ですが、理事長は１５年間君臨し独断的な行為が目立っています。会計面で不明朗な処理があるので、注意しても言葉巧みに逃れています。また、理事は理事長が任命するものと思っているようで、理事会は理事長の息のかかったイエスマンで固めています。理事長を辞めさせたいのですが、いい方法はありませんか。管理規約には「理事は総会の決議で選任し、理事の互選で理事長を選任する。」の規定があります。 Ａ 理事長に不法行為その他の職務を行うに適しない事情が見受けられませんので、解任を請求する方法は難しいと思います。それで、規約に基づいて、理事の改選期に相談者と相談者に共鳴する組合員が理事に立候補して、現理事長を退任させる方法が良策かと思います。ただ、理事長が１５年の長期にわたって理事長職にあるのは、それなりに功績や組合員からの信望もあるのでしょう。また、自主管理組合においては、特に役員の一致団結した結束力が求められますので、信頼できる理事で固めるのも当然です。行動を起こす前に、理事長の業務執行が真に組合員全体の不利益になっているのかどうかを客観的に検証することが望まれます。
２２Ｑ 自転車置き場の管理 自転車置き場の管理が不十分なため、個人所有の空気入れや工具類が乱雑に置かれています。この行為は細則に違反しているので、理事会の権限でそれらを強制的に撤去することはできるでしょうか。管理員は違反者に注意することを拒否しており、管理は実質的に不在です。 Ａ 管理規約や細則は、マンションの管理、使用に関して、区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的に定められております。これが守られないと秩序は乱れ、資産価値は低下します。したがって、細則の違反規定に基づいて、理事会で対処しなければなりません。実務的には、理事長名の張り紙でルールの順守と違反物の強制撤去の予告を通知し、猶予期間を経過したら撤去する等の手続きを踏んだらよいと思います。ただ、組合員の所有権の問題が絡んでおりますので、段階的に慎重に事を運ばれるよう留意してください。また、管理員業務は管理会社との管理委託契約で決められておりますので、契約内容を確認し、改善が必要な事項は理事長を通して、まず管理会社の担当者やその上司に申し入れたらどうでしょうか。
２３Ｑ トランクルームの戸の蝶つがいの修理 築１６年のマンションです。屋外にあるトランクルームの戸の蝶つがいが、通常の使用で壊れてしまいました。この修理代の負担者は、個人でしょうか、管理組合でしょうか。理事長として困っています。 なお、管理規約では、トランクルームは共用部分で区分所有者に専用使用権があります。管理は組合員が行うことになっていますが、これが破損した場合の費用負担に関する定めはありません。 Ａ 貴管理規約によれば、このトランクルームの管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権者がその責任と負担においては行うということでしょう。したがって、通常の使用中に破損した本件の場合は個人負担で修理し、劣化の場合は管理組合負担となります。築１６年であれば蝶つがいが経年により劣化している可能性が高いので、他の蝶つがいの調査をした上で、費用負担者を決めてください。また、今後のことを考えますと、管理規約等に貴管理組合の実情に合った費用負担者を明確に規定しておくべきでしょう。なお、乱暴な扱いや、目的以外に使用して破損させて場合には、当然個人負担となります。
２４Ｑ 規約違反の駐車場使用契約 ２年前から居住者に必要な駐車場に空きが生じたので、不在区分所有者Ａの娘Ｂ（これもマンション非居住）に賃貸しました。その後、Ａの住戸に賃借人Ｃが入居したので、管理組合としてはＢの代わりにＣと駐車場契約をしたいのですが、具体的にどう進めたらよいのでしょうか。 Ａ 貴管理規約には、駐車場使用者はマンションに現住する者（賃借人を含む。）と定められているようにうかがえますので、これを前提にしますと、現住していないＢとの駐車契約は規約違反です。Ｃと駐車場契約をする駐車区画が他にないのであれば、Ｂにこの旨を説明して契約を解除（規定によっては日割計算で精算）し、Ｃと契約することになります。
２５Ｑ 来客専用駐車場の運営方法 当マンションには「来客専用駐車場」がありません。一般的に、車での来客があった場合の対応はどのようにしているのでしょうか。また、「来客専用駐車場」を設けた場合の運営方法についても教えてください。 Ａ 参考例は次のとおりです。 ①管理員の業務時間中であれば、駐車場契約者の空いている区画に適宜駐車させている。管理員は、どの区画がどの時間帯に空いているか等の利用状況を把握していますので支障なく運営されているようです。②勤務時間外であれば、訪問者が管理員事務室前に備置きの「来客者駐車場票」に訪問先を記載させ、これをフロントガラス掲示させて契約者が帰宅した時の交替を円滑にしている。③「来客専用駐車場」を設けた場合には、管理員事務室前に備置きの「来客者駐車台帳」に訪問先、駐車予定時間を記載させている。この場合、時間を制限するとか、昼夜を通しての駐車は１泊までは認めるなどさまざまです。④③の台帳に代えて「来客者駐車許可証」をあらかじめ全住居に配布して、これをフロントガラスに掲示させている。 なお、「来客専用駐車場」を設けた場合には、一般的に③、④の方式を採用するマンションが多いようです。 次に、これらのルールを守らない場合の対応ですが、①「レッカーする、レッカーに対する苦情は受け付けない。」旨の警告表をフロントガラスや駐車場に掲示している。②エレベーター内や掲示板に、使用方法のルールを詳細に記載した書面を掲示している。 以上を参考にして、限られた駐車場を来客者の駐車に効率よく対応できるようにして、居住者からの苦情、トラブルを防止し、お互いが気持よく円満に活用できることを念頭に置き、それぞれのマンションの実情に適した方法を策定してはいかがでしょうか。
２６Ｑ 管理組合の役員の資格 当マンションの管理規約に、管理組合の役員の資格を「現に居住する組合員」となっていますが、賃借人を役員にするにはどうしたらよいのでしょうか。 Ａ 区分所有法は役員の資格を限定していませんので、管理規約の「現に居住する組合員」の限定を削除する改正をすることで可能になります。この規約の改正には、組合員総数及び議決権総数の各４分の３以上の賛成（特別決議）が必要です。なお、役員の資格を組合員に限定したのは、所有者として共有財産の管理に深い関心を持ち、自覚も高いと考えられたからであります。このことを踏まえて、慎重に対処されることが望まれます。
２７Ｑ 役員の一般的な報酬額 自主管理の法人管理組合の役員です。役員の報酬制の導入を検討していますので、一般的な報酬額を教えてください。 Ａ 一般的な相場というものはありませんが、報酬額の検討に当たっては、次の点に留意されるとよろしいかと思います。組合員と報酬額についてトラブルが発生しないように、管理組合の予算上の問題をクリアーした上で、余剰金の額、役員の仕事の内容や負担に見合った額を決定することが必要です。標準管理規約のコメントにおいて、役員報酬の額の決定については、一般の人件費等を勘案して定めるものとするが、役員は区分所有者全員の利益のために活動することにかんがみ、適正な水準に設定することとしています。 参考文献 北海道建設部住宅局建築指導課編集「北海道マンション管理トラブル・修繕事例集６９Ｐ以下」
２８Ｑ 管理組合の監事 管理組合の監事は、臨時総会を招集することはできるのですか。 Ａ 管理組合法人の場合は、区分所有法で民法５９条を監事に準用していますので、臨時総会を招集することができます。また、法人でない管理組合の場合は、貴管理規約に監事は臨時総会を招集することができる旨の定めがあると思いますので、規約を確認してください。
２９Ｑ 騒音によるトラブル 毎晩、１０時半頃から１２時ころまでの間、「ドカン・ガタン」と強烈な物音がします。ちょうど就寝の時間帯なので、体調を崩し悩んでおります。どこから聞こえてくるのか分からないので、管理人さんや理事長さんに何と相談してよいのか分かりません。良い方法を教えてください。 Ａ これ以上我慢をしないで、早めに理事長等の役員に相談してください。騒音によるトラブルの解決は理事会の重要な業務です。マンションの場合、騒音は空中を伝わる以外に、建物の壁、床、天井などを伝わって響きますので、発生源が分からないのは無理もありません。毎晩一定の時間帯に騒音が発生しているのは、何らかの作業音と考えられますので、今後も長期にわたって継続する可能性があります。この事例では、他にも迷惑を受けている人も多いと思われますので、その人たちと協同して理事長等の役員に相談を持ちかけますと、処理が適切になされ解決時間も早まります。
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２．管理規約の作成及び改正
１Ｑ 規約改正の必要 ３３戸数の自主管理組合です。理事会において規約改正の必要があるとの認識を持っているのですが、理事長はその必要はないと判断しています。理事長の独断的な考え方に困っています。よい対処法はないでしょうか。 Ａ 管理組合が、管理規約を時代に即応した規約に改正することは、その管理の運営を適正に行うための必須要件です。理事長に改正の必要性を理解してもらうために、具体的な事例を基に、なぜ改正が必要なのかの資料を作成して、理事会で検討を重ねてください。その過程で理事長もその必要性を理解するようになると思います。単に、漠然とした理屈や話題だけでは、人はなかなか動かないものです。自主管理組合においては、特に役員の一致団結した結束力が求められますので、人間関係を大切にしながら管理組合を運営してください。
２Ｑ 給水管の修理 ４階に住んでいます。４階と３階の間を通っている給水管が古くなったので、管理組合（自主管理）に修理を申し出ましたが、この部分は専有部分なので応じられないと回答されました。管理規約によれば共用部分となっているので、この際、はっきりさせたいのです。 Ａ 貴管理規約も「標準管理規約」（国土交通省）にならって定められていることと思いますので、これを前提に回答いたします。これによれば、給水管は「本管から各住戸のメーターを含む部分」を共用部分と定めていますので、管理組合にその旨を申し出てください。なお、これ以外の給水管の部分は専有部分となりますが、各住戸に清掃や取替えを任せますと、共同の維持管理に支障をきたすおそれがあります。このため、この部分についても共用部分と一体として管理することを規約に定め、管理組合が管理する事例が増えているようです。
３Ｑ 専用使用権として販売された駐車場 分譲当初から駐車場は３０万円の専用使用権として販売されました。しかし、共用部分を特定の者が独占的に使用していることは問題であるとして、過去に何回も話合いをしましたが結論が出ません。無料法律相談の弁護士からは、素人には専門的で解決は難しいと言われました。利用できない組合員は近隣の駐車場を借りていますが、その土地が近々売却される予定があり困っています。 Ａ 分譲の売買契約に駐車場専用使用権の対価に関する条項が記載され、規約にも専用使用権の設定について定めがある場合、専用使用権の設定は有効であるとされています。しかし、専用使用権の分譲を受けた者のみが永久的に駐車場を独占できる反面、敷地の共有者である他の組合員が全くその利用ができないのは著しく不均衡です。そこで、駐車場専用使用権を認めている管理規約の変更を検討してはどうでしょうか。この場合、無償使用を有償化することはできると思いますが、専用使用権の廃止は専用使用権者が受忍限度を超える不利益を受けるか否かの判断によって結論が変わります。法的な手段に及ぶ可能性が高い案件ですので、弁護士と時間をかけて相談することをお勧めします。
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３．管理組合の経理
１Ｑ 管理費等の滞納と収支決算書の関連 管理費等の滞納が発生していると報告されていますが、収支決算書の収入と支出の金額が同じになっているのは、矛盾しないのですか。 Ａ 正しい処理であり、矛盾しません。管理組合の会計は発生主義によりますので、管理費等について支払期日が到来しているものは、たとえ未納であっても収支報告書の収入の部に管理費等を計上します。そして、この未納の分は貸借対照表に未収金として資産の部に計上します。したがって、実際に入金されていない部分も含めて管理費等収入を全額計上することは正しい会計処理です
２Ｑ 管理費会計の余剰金 管理費会計に余剰金が出た場合、どのように処理したらよいのでしょうか。また、余剰金が大きく残りましたが、問題はないのでしょうか。 Ａ 管理費の余剰金は翌年の管理費に充当します。ただし、駐車場使用料を管理費会計としている場合は、余剰金を修繕積立金に振り替えるケースがありますので、貴管理規約を確認してください。また、管理費予算の額は翌年度の支出計画に基づいて決定され、この予算を適正に執行することが適切な維持管理につながります。したがって、余剰金が大きく出ることは望ましいことではありません。
３Ｑ 工事費を管理費の余剰金から支払う 共用部分の工事費を、管理費の余剰金から支払うとした議案は、これでよいのですか。 Ａ 管理組合の運営は、予算準拠主義に基づいて適切になされることが求められています。事業計画案と予算案は連動しており、工事が事業計画に組まれているのであれば、当然、その工事費は支出項目に予算計上すべきであります。したがって、この議案は好ましいものではありませんが、総会で承認された場合はこれで差し支えないと考えます。
４Ｑ 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料 標準管理規約第２９条に、「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。」とあります。この「それらの管理に要する費用」とは、駐車場の管理費用に限定されるのでしょうか。また、これらの使用料を一般会計に繰り入れることはできないのでしょうか。 Ａ 本条に定める使用料の主なものとしては、駐車場使用料、専用庭の使用料などですが、「それらの管理に要する費用」のそれらとは、駐車場、専用庭を指しますので、使用料はこの駐車場、専用庭の管理費用に限定して充てられることになります。また、使用料を一般管理費会計に組み入れて処理することは可能ですが、国土交通省は長期修繕計画の策定と大規模修繕の重要性を踏まえて、修繕積立金として積み立てるように指導しています。
５Ｑ 決算書に間違い 昨年の総会で決算書に間違いがあり、管理会社が修正の上で再提出することになりました。再提出された決算書は赤線で訂正したのみで、しかも会計担当理事の私にだけ報告されたものでした。不審に思い５年間さかのぼってチェックしたら７００万円が合いません。更に、５年間さかのぼったところ、予算案で繰越金があるのに決算書では０になっていました。どうしたらよいでしょうか。また、理事会の議事録に決算資料が添付されていません。 Ａ 自分で抱え込まないで理事会に諮ること。ずっと以前にさかのぼっても解決は困難と思うので、取りあえず今後はきちっと整備することを理事会で確認したらどうか。
６Ｑ 町内会費の扱い 町内会費を管理費から支払っていますが、これでよいのですか。 Ａ 異論もあるかと思いますが、その地域の特殊性により、ケースバイケースで判断することになろうかと思います。標準管理規約（コメントを含む。）によれば、管理費はマンションという共有財産を維持・管理するための費用である。したがって、管理費から支出が認められるのは、管理組合が居住者間のコミュニティ形成のために実施する催事費用、管理組合の役員が町内会に出席する際に支出する経費等に限定され、これと性質を異にする町内会費、自治会費等は支出することはできないとされています。それは、町内会等への加入は各居住者の判断で行うものであり、その費用も各自が任意で負担するというところにあります。しかし、町内会、自治会はその地区によって運営が異なりますが、一般的には、会費は街灯協力金、除雪費、市の広報誌等の費用に充てられ、広くマンション全体がその恩恵を受けている側面があります。したがって、その地域の特殊性を考慮して、弾力的に運用して差し支えないと考えます。現に、管理費から支出している管理組合もあります。
７Ｑ 管理組合法人の法人道民税 平成２０年２月に管理組合法人を設立したところ、北海道から法人道民税の通知がきました。札幌市は法人市民税を免除しているのに、法人道民税は免除されないのですか。 Ａ 北海道には免除する規定がありません。したがって、管理組合法人の登録をしたときは、均等割額として道税２万円を納めなければなりません。
８Ｑ 不適正な会計処理 総会で、決算書に理事会運営費の小口現金が計上されていない問題が明らかになり、その点を追及しましたがそのまま承認されてしまいました。適正な会計処理を教えてください。 Ａ 総会で決算書が承認された経緯が不明ですが、小口現金が決算書に計上されていないのは会計処理として不適切です。理事会運営費を小口現金で管理する場合は、支出明細帳などで収支を管理し、決算時に余剰金を科目に戻入する処理が望ましいと思います。管理組合会計は、企業会計原則や旧公益法人会計基準を準用し、真実性の原則（客観的な真実の報告）、正規の簿記の原則（正確な会計帳簿の作成、その帳簿を基礎として財務諸表の作成）、明瞭性の原則（組合員等に分かりやすい報告）、継続性の原則（一度採用した会計処理方法を継続適用）、予算準拠の原則（収入及び支出は予算に基づいて執行）、目的別会計（資金の使用目的ごとに区分して表示）等に則った会計処理が求められております。
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４．建物・設備の維持管理
１Ｑ 修繕工事の進め方 理事の１人が建設工事会社を経営しているため、マンションの修繕工事をどんどん進めています。理事の１人として、これでいいのか心配です。 Ａ 修繕工事内容や請負代金等において、適正に実施されているのであればこのこと自体を問題視する必要はありません。しかし、理事がその地位を利用して、自己の利益のために不適正な工事を行っているおそれがあるときは、直ちに理事長に対し、理事会で善後策について再検討するよう働きかけるべきです。この際、同じ心配をしている理事がいればこの理事を動かすことが効果的です。一度理事会で決定された事項を覆すには、工事が不適正であることの客観的な確固たる資料（例えば、第三者の建築士の判断）が必要です。当該理事の扱いについても慎重さが求められ、現段階では、本件を事後的に解決するのは極めて難しいと思います。
２Ｑ 損害保険会社の補償範囲 落雷により、テレビアンテナ、分電盤、火災報知機に被害が発生しました。これらについては損害保険会社が補償してくれましたが、電波障害設備は共用部分ではないとの理由により補償されませんでした。納得がいきません。また、専有部分内にあるテレビ、パソコン、ビデオは補償されないのですか。 Ａ 電波障害設備は共用部分ですので保険適用対象物です。保険会社に補償するよう強力に交渉してください。また、専有部分内にあるテレビ、パソコン、ビデオ等の物品は保険対象外ですが、仮に管理組合が設置義務に違反して避雷針を設置していなかった場合には、管理組合が負担することになります。
3Ｑ 耐震性の調査機関 耐震診断や耐震改修をしたいのですが、どこに相談をしたらよいのですか。また、これらに要する費用の支援措置はあるのですか。 Ａ 相談については、まず、お住まいの地方公共団体（特定行政庁）や各地の専門家団体による相談窓口にお問い合わせください。 （→国土交通省ＨＰ http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071129_2_.html ）
４Ｑ 修繕工事の瑕疵担保責任 ３年前に外壁タイル工事（１億８千万円）を施工しましたが、１００箇所以上で水漏れが発生しました。工事会社にその原因、実態を調査させているところですが、設計監理会社に対して責任を問うことはできないのでしょうか。 Ａ 設計監理会社と工事施工会社は、一体で責任を負担すべき立場にありますので、両社を相手に責任の追及をすることになります。瑕疵担保責任を問えない場合でも、設計・施工に重大なミスがあれば、契約上、道義上においても問題とすることができます。会社側が客観的に調査しない場合、建築士に相談してください。
５Ｑ 建築の瑕疵の責任 分譲会社とつながりのある現管理会社を変更した場合、建物に関する問題が発生したときに、分譲会社との交渉が不利になるようなことはないのでしょうか。 Ａ 建築の瑕疵の責任を分譲会社と交渉する際、管理会社が分譲会社の関連会社である場合には、管理会社が管理組合のために積極的に対応してくれないおそれがあります。したがって、分譲会社と無関係な管理会社に変更した方が、現管理会社よりは交渉を有利に進めることが期待できます。
６Ｑ 大規模修繕の工事業者の信用度 ６階建て１８戸のマンションです。理事会が独自に大規模修繕の工事業者を、３社入札によって一番低価額の業者に決定しましたが、業者の信用度が不明で不安です。 Ａ 入札参加業者を選定するに当たっては、業者の企業概要書、工事実績一覧表等を提出させ、これらの資料を比較検討することが大事です。また、施工を依頼する会社の選定に当たっては、見積りの内容が正確であるか、工事費が妥当か、施工に当たっての管理体制がしっかりしているか、更に、これらの業者の工事先を実地調査し、その評判を聴取することも必要です。これらの諸点を専門知識に乏しい理事会が検討することは極めて困難です。既に施工業者を選定済みの本件においては、事後措置として、建築士等の専門家に選定業者の信用度について相談することをお勧めいたします。
７Ｑ 工事代金の金融機関からの借入れ 工事代金を金融機関から借入れする計画ですが、これに関するアドバイスをお願いします。 Ａ 借入計画を立てる場合は、管理組合運営の安定を図るため、修繕積立金の収入及び借入れの時期、金利、支払期間等を考慮して、借入れの金額及び毎月の返済金額等を決定する必要があり、総会の決議を要します。 ここでは、「独立行政法人住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資」を例に説明します。 これは、マンション管理組合が共用部分のリフォームを行なうときに利用できる融資で、その融資額、返済期間等の概要は次のとおりです。①融資額は「対象となる工事費の８割」又は「１５０万円×住宅戸数」のいずれか低い額が限度 ②返済期間は１年から１０年 ③財団法人マンション管理センターが保証人となること（担保不要）。 また、融資を利用できる主な条件は、次のとおりです。①管理組合が前記支援機構から借入れる借入金額、借入期間等、修繕積立金を返済に充当できること等が総会の決議で定められていること ②毎月の返済額が毎月徴収する修繕積立金額の８０％以内であること ③修繕積立金が適正に保管されており、原則として滞納割合が１０％以内であることなどです。詳細については、支援機構に相談してください。
８Ｑ 設計監理方式 総会の決議で大規模修繕工事を「設計監理方式」で実施することになっていますが、その後、建物の調査・診断を施工会社に行わせました。おかしいのではないかと疑問を感じています。また、設計事務所を選定する場合のポイントを教えてください。 Ａ 「設計監理方式」の場合、建物の調査・診断や修繕工事の設計といった業務は設計事務所等の専門的業者に依頼する方式です。設計と施工が分かれているので、施工状況を厳しくチェックできるメリットがあり、多くの管理組合で採用されています。現在のままですと、設計から施工まで同じ施工会社が行う「責任施工方式」になる可能性が大きいので、理事会、修繕委員会に確認してください。また、設計事務所は規模の大小よりも、修繕工事の実績の多少を基準によって選定するのがポイントです。その際、複数の設計事務所をリストアップし、ヒヤリングを行って選定することが大切です。
９Ｑ 修繕委員会の役割 大規模修繕工事を実施するに当たり、理事会が業者等の発注規程に基づいて修繕委員会に諮問したところ、修繕委員会が勝手に業者を決め、その業者と費用、日程等を決めて契約をしてしまいました。また、規約では見積書は開封しないで理事会に提出することになっていますが、開封して提出されました。今回はともかく、次回のこともあるので、これらについて教えてください。 Ａ 修繕委員会はあくまでも理事会の諮問機関ですから、最終決定権は理事会にあります。今回のことは、修繕委員にこの認識が欠けていたことに原因があると思われますので、次回に修繕委員を選任するときには、この点を理事長等から明確に伝達しておくべきです。また、見積書の密封は公正さを担保するのが目的ですから、公正を疑われるようなことがなければ、この開封はさほど問題視するほどのことはないでしょう。
１０Ｑ 大規模修繕の進め方 大規模修繕の進め方、注意点を教えて下さい。 Ａ 進め方ですが、①まず、目的を明確にすることです。これは、屋上や外壁等を原状又は実用上支障のない状態までに性能、機能を回復させるのか、更にはグレードアップやバリアフリー対策等の改良を加えた工事にするのかということです。②工事の施工方法の基本方針を確立することです。工事を責任施工方式でするのか、設計監理方式でするのか、管理会社主導方式でするのかということです。③工事を実施するためには総会の決議が必要です。そのために、理事会としては、工事の範囲、工期、工事費等を検討し、具体的に提案する作業があります。 次に主な注意点として、理事会の諮問機関として修繕委員会を設置した場合には、修繕委員会が業者と直接契約をしないよう牽制しておくこと、また、工事費は変動しやすい（特に、外壁タイルの範囲）ので、プラス１０％の予備費を計上することも重要なポイントとして挙げられます。
１１Ｑ 設計図書等の保管 当マンション（平成７年分譲）は設計図面類がありません。管理会社に確認しましたら無いと言われました。施工会社には一部あるとのことでした。どうしたらよいのでしょうか。 Ａ 取りあえず施工会社から取り寄せてください。平成１３年８月から施工された「マンション管理適正化法（略称）」によれば、新築マンションの分譲業者（宅建取引業者）に、分譲後１年以内にマンションの管理者（理事長）に一定の設計図書を交付する義務を定めています。貴マンションはこの法律の適用外ですが、分譲会社には保管されている可能性が高いと思います。マンションの設計図書は、大規模・小規模にかかわらず共用部分の各種の修繕工事、専有部分の改修工事等にとって必要不可欠です。早急に関係者に当たって、少しでも多くの設計図書を取り寄せてください。
１２Ｑ 欠陥工事の対応 エントランスが気に入って新築マンションを購入しましたが、エントランスの壁、天井の袋飾、あるいは電気設備が交換できないといった欠陥工事であることが判明しました。保証期間内であったので、理事長が業者に工事のやり直しをさせましたが、以前とは比較にならないほど品位が落ちてしまいました。このような工事を理事長と業者だけで実施してよいのでしょうか。 Ａ 貴管理規約の定めによりますが、保証期間内のやり直し工事なので理事会対応で足りるかと思います。したがって、補修工事における業者との対応は理事会が行うべきでした。理事と管理組合（区分所有者）との間は、委任関係にありますので、理事は規約・総会の決議に基づいて誠実に処理する義務があります。品位が落ちてしまった責任は理事長だけでなく、理事長に任せた他の理事にも同様の責任があります。新築間もない時期なので、理事長、理事等の役員が理事会の運営を適切に処理できなかったものと思われます。
１３Ｑ 管理会社が傘下の業者に修繕工事 管理会社が傘下の業者に修繕工事を高額で落札させたり、物品を通常価格より高額で購入したりして、自己の利益を優先して業務を行っています。理事長に臨時総会を要求しましたが、取り合ってくれません。２か月後に定例総会がありますが、役員は１年交代で入れ替わる予定です。どうしたらよいでしょうか。 Ａ 総組合員及び総議決権の各５分の１以上の組合員の同意を得て、理事長に臨時総会の開催を請求できますが、時間と手数がかかりますのでここは定例総会に絞るのが得策です。総会の場において、管理会社の問題点を指摘し、改善を求める声を発することが最初の一歩です。管理会社から納得のいく説明がなされなかった場合でも、多くの組合員に管理会社に対する不信感を共有させる効果があります。次期の役員も、理事会において管理会社の問題点について検討せざるを得ませんし、管理会社の対応いかんによっては、管理会社の変更に発展する可能性もあります。
１4Ｑ マンションの玄関にスロープ設置 理事会に、「マンションの玄関にスロープを設置すること」を総会の議案にするように申し入れをしていますが、取り合ってくれません。 Ａ 総会に提出する議案の検討も理事会の業務の一つですから、組合員の意見、要望等を検討して、総会提出議案とするかどうかを決めることは理事会の任務です。しかし、この組合員の個々の意見等の取上げの採否は、理事会の価値判断によりますので、理事会に対し、検討の議題とさせる動機付けが必要です。したがって、スロープ設置の必要性を希望している居住者がどれくらいいるかを調査するとか、あるいは他の居住者に持ち掛けて希望者を多人数にするとかして、理事会を動かす力を備えて再度申し入れをしてください。これでも取り合ってくれないのであれば、組合員総数・議決権総数の各５分の１の同意を得て、理事長に臨時総会の招集を請求することができます。
１５Ｑ 工事費が予算の２倍に 総会の承認を得て、天窓の修繕工事を実施することになりましたが、工事費が予算の２倍に増えてしまいました。臨時総会を開く必要があるでしょうか。 Ａ 臨時総会を開催し変更予算案を提出して、その承認を得る必要があります。収支予算は、管理組合の活動のすべてを拘束するものであり、極めて重要性が高いものです。
１６Ｑ 排水管清掃費 排水管の清掃費は個人で負担すべきであると言われていますが、納得がいきません。 Ａ 排水管は共用部分と専有部分とに分かれていますが、必要があるときは、管理組合はこの専有部分を共用部分と一体として管理することができます。排水管の清掃は、マンション全体の利益になりますので一体管理する必要があり、その費用も管理費から支出することになります。この一体管理を実施するには総会の決議が必要ですが、排水管の清掃は例年のことなので、既にこの旨の決議がなされ予算も計上されていることと思います。念のため、理事長等の役員に確認してください。
１７Ｑ 駐車場のアスファルト舗装３～４㎝沈下 １年後のアフター点検を迎えましたが、駐車場のアスファルト舗装（ロードヒーティング仕様）が、歩行者用通路に沿って３～４㎝沈下しています。施工会社は、冬場施工と足場が邪魔で十分に転圧できなかったことが原因と認め、舗装表面に孔を開け、砂を水締めにして路盤を補強し、沈下部にアスファルトを盛り水平にすることを提案していますが、補修方法として妥当なのでしょうか。 Ａ 不同沈下により温水管の破損のおそれを考慮しますと、舗装表面に所々孔を開け、砂を水締めして路盤を補強するというのは疑問です。薬液等を注入するというのならば分からないでもありません。しかし、沈下部の舗装は、やはりその舗装を剥がし、再度転圧するのがよいと思われます。引き渡してから２年間は瑕疵担保責任期間ですから来年まで様子を見て、沈下が進んでいるようであれば、抜本的な補修をしてもらうように交渉してください。
１８Ｑ 雨漏りが原因で天井黒カビ 築１２年のマンションで７階建ての７階に居住しています。最近、雨漏りがしたので管理組合に連絡し、補修をしてもらいました。その後は雨漏りがなくなりましたが、先の雨漏りが原因で天井が黒カビなどで汚れがひどくなりました。補修費はどちらが負担するのでしょうか。また、屋上全体の防水工事をする必要はないのでしょうか。 Ａ 貴管理規約に、敷地及び共用部分の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うと規定されていると思われますので、共用部分が原因による本件の被害は、管理組合が補修費を負担することになります。また、屋上の防水修繕工事の周期は１２年が標準的な目安ですので、防水工事の調査検討が必要な時期にていると思います。併せて、理事長に相談してください。
１９Ｑ 設備の法定点検 築２年目。地下灯油タンクの点検については、管理組合が管理会社から紹介された同社の取引業者と契約していますが、管理組合はこの方式に難色を示しています。理事会としては、業者に関する情報、知識を持ち合わせておりません。現状に甘んずるしか方法はないのでしょうか。また、他の設備を含め法定点検は受けなければならないのでしょうか。 Ａ 築２年の新しいマンションの管理組合には、蓄積されたデーターは少ないので、業者を選定する能力に不足があるのが普通です。したがって、当面は管理会社とよく相談し、管理会社に複数の業者を紹介してもらい、相見積りを取って決定することが最善の方法かと思います。管理会社の持てる情報をうまく引き出して、データーを蓄積してください。また、法定点検は必ず受けなければなりません。法定外の点検については安全性を考慮して判断してください。
２０Ｑ 立体駐車場を建設 理事会から、理事会の決議案を配布され賛否の回答を求められました。内容は、立体駐車場を建設する、費用は８千万～９千万円、銀行借入予定しか記載されていません。どう対処したらよいのでしょうか。 Ａ 本件のような重要な議案を、アンケート調査にも似たやり方で決議しようとする理事会の姿勢に驚きました。本件は、総会の場で特別多数の賛成を要する決議案ですから、理事会に賛否の回答をする必要はありません。理事会に、決議が必要な場合は臨時総会の開催が必要であること、総会の招集通知には議案の要領まで記載する必要があることなどを申し出てください。
2１Ｑ エアコンの設置 エアコンを設置したいのですが、現在空いている配管用の穴では位置が悪いので、別の位置に穴をあけたいのです。これは可能でしょうか。 Ａ 主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置は、理事長にその旨を申請し、理事長の承認（理事会の決議を経て）を受けることが必要です。この場合、理事長の承認の範囲内において、このエアコンの設置に必要な共用部分の工事を行うことができます。したがって、理事長の承認があれば、マンションの外壁に穴をあけることは可能です。しかし、主要構造部である外壁に穴をあけることは、建物の構造上の安全性や美観を損なうおそれがあります。特に、一戸の居住者にこれを認めますと、これが悪例となって外壁が穴だらけになってしまうおそれが十分に予測できます。これまで、外壁に穴をあけることを認めた例を見聞したことはありません。本件においても、認められることはないと思います。
２２Ｑ ピッキング対応の鍵 ピッキングの被害にあったので、ピッキング対応の鍵に取り替えたいのですが、自由にできるでしょうか。 Ａ 玄関扉は錠・内部塗装部分は専有部分ですから、扉の形状に変更が加えられない限り錠を取り替えることは問題ありません。しかし、マンション全体の防犯性能を向上させるいい機会でもありますので、理事長等の役員に相談した方がいいと思います。
２３Ｑ 風呂場の戸の開閉時の音 毎晩夜中の１２時過ぎ、隣戸の風呂場の戸の開閉時にガチャガチャとうるさい音がします。自分の風呂場も同じ音がしますが、少し持ち上げるような工夫をすれば音はしません。どうしたらよいでしょうか。 Ａ 戸の劣化による不具合が全住戸に発生している可能性がありますので、理事長等の役員に現状を申し出て、全住戸の状況を調査してもらってください。結果いかんによっては一斉に修繕するか、戸別に修繕することになります。いずれにしても、理事会による間接的な解決方法をとることになりますので、隣戸との摩擦を防ぐことができます。なお、専有部分の修繕ですから、その費用は各住戸の個人負担となります。
２４Ｑ 外窓、内窓から隙間風 築１０年目のマンションです。目視では隙間があるようには見えないのですが、外窓、内窓から隙間風が入ってきます。補修をしたいのですがどうしたらよいのでしょうか。 Ａ 外窓は共用部分ですので、管理組合に補修責任があります。内窓は、区分所有者が補修することになります。また、原因が施工上の問題であれば、施工業者に瑕疵担保責任を追及することができます。この場合は、建物の引渡後１０年以内であることが要件となります。以上のように、施工上の欠陥によるものなのか否かは、補修対応の重要なポイントとなりますので、理事長に、他の住戸に同様の問題はないのか、原因が施工上の問題なのかを相談し、調査してもらうことが大切です。
２５Ｑ 住宅火災警報器の設置 管理費が４００万円余ります。これを消防法改正に伴う住宅火災警報器の設置費用として、全住戸に全額助成したいと考えています。理事長は理事会の決議だけで実施する考えです。問題はないのでしょうか。 Ａ 管理費は、敷地、共用部分及び附属施設の管理に要する経費に充当されなければなりません。住宅火災警報機は専有部分ですから、管理費から支出することはできません。理事会としては、消防法に違反しないように注意喚起し、各区分所有者に対して各自負担での設置を指導することになります。ただ、この住宅火災警報機の設置は、マンション全体の安全性にかかわる問題であり、一律に設置する必要性も認められますので、管理費で対応することも可能かと思われます。そのためには、この住宅火災警報器に限らずこの種の器具の設置については、管理規約を変更して管理費対応とする旨を定めておくことが必要です。したがって、このような定めがない本件において、管理費対応とすることや理事会だけで決定することは問題があります。
２６Ｑ 住宅火災警報器を設置 私のマンション（札幌市）の部屋には火災報知機が設置されていませんが、問題はないのでしょうか。 Ａ 今般の消防法の改正により、平成２０年６月１日からマンションを含むすべての既存の住宅に、平成２３年６月までの各市町村条例で定める日までに住宅火災警報器を設置することが義務化されました。設置の箇所は寝室に限られています。ただ、北海道の場合、札幌市とその周辺都市については、寝室のほかに台所も含まれ、義務化の開始日も平成２０年６月１日となっております。
２７Ｑ マンション購入残金の支払期日 新築マンションを購入することにしましたが、購入残金の支払期日が引渡日より半月ほど早い契約内容となっています。問題はないのですか。 Ａ やや問題があります。民法では、目的物の引渡しに期限があるときは、代金の支払時期についても、それと同じ期限が定められているものと推定されます。したがって、これと異なる特約は許されることになります。しかし、不動産取引業界においては、売主の引渡義務と買主の代金支払義務が同時履行の関係にあることから、マンションの売買においても、引渡し、所有権移転登記等の期日までに支払う契約になっているのが通例です。売主とよく話し合ってください。
２８Ｑ 屋上入口の手すりの風切り音や振動 マンションの最上階に居住しております。昨年、屋上の入口に手すりが付いたのですが、それ以来手すりの風切り音や振動が発生するようになり、風の強い日はその騒音で一睡もできない状態になります。改善策がありましたら教えてください。 Ａ 風切り音や振動を起こす原因が、手すりの形状や工事の施工に問題があると考えられます。理事長等の役員に騒音の状況を説明し、役員と施工業者に実況を検分してもらって改善を求めるのがよろしいでしょう。
２９Ｑ 賃借人の退去後の部屋の修復 所有するマンションの住戸を賃貸していますが、賃借人の退去後の部屋の修復について、管理会社に賃借人との協議、修復工事の施工を任せました。部屋の工事費が予定価格１４万円を超え１８万円になり、賃借人に請求したら感情的な争いに発展し、支払いを拒絶した上、逆に敷金１３万円の返還を求める少額訴訟を提起しました。どうしたらよいか教えてください。 Ａ 賃貸借契約終了後、原状回復と敷金返還の争いは、都会型の訴訟として事件数が多く見られます。本件の争いに賃貸人が直接関与していないので、その詳細な経過は不明ですが、察するところ、賃貸人（管理会社）が通常の経年劣化まで修復を求めたのに対し、賃借人はこの劣化は賃料に含まれていると主張して、争いになったものと思われます。少額訴訟の法廷では、裁判官、司法委員（経験・良識に富む民間人）が立ち会い、賃貸人・賃借人双方が提出する証拠書類、双方の主張などを聞いて、解決のために互譲を促し、双方が納得する和解で終了することがほとんどです。賃借人が少額訴訟を提起したことは、賃貸人にとって解決の好機ですから必ず出席してください。通常は２時間程度で事件は終了しますので簡便です。
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５．管理業務の委託
１Ｑ 収納代行方式 当マンションでは、管理費・修繕積立金等の金銭は収納代行方式で管理しています。ところが、管理会社が管理会社名義の口座から当管理組合名義の口座に移し換えるのに２か月近くかかっています。また、保証機関の保証は１か月分だけです。法的な罰則はないのですか。 Ａ 収納代行方式の場合、管理会社が修繕積立金等を徴収してから１か月以内に管理組合名義の口座に移し換えることに定められています（マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則８７条３項）。また、これに違反した場合の罰則は、国土交通大臣により、１年以内の業務停止命令を受けるほか、情状が特に重いとき、又はこの業務停止命令に違反したときは、管理会社の登録が取り消されることになっています（マンションの管理の適正化の推進に関する法律８２条２号、８３条３号）。なお、保証機関による保証は１か月相当分です。
2Ｑ 管理会社の変更 管理会社に大規模修繕の金額を見積ってもらいましたが、予想を超える高額であったことから管理会社に不信感を持つようになりました。管理会社を変更したいと考えていますが、手続きはどのようにすればよいのでしょうか。 Ａ 他の管理会社に関する情報を的確に収集することは容易ではありません。更に、この収集した情報から、信頼度の高い管理会社を選択することは相当に困難です。したがって、まず、現在の管理会社に対する工事代金やその他の管理の不満について、管理会社と率直に意見交換をすることから始めたらどうでしょうか。また、管理委託契約の更新時に、複数の管理会社に入札させる予定である旨をほのめかし、この圧力によって改善を促すことも一つの有効な手段です。 さて、本題の管理会社の変更手続きは次のとおりです。まず現在の管理会社との契約を解除し、新管理会社との契約締結を認める総会の決議が必要です。この承認決議後に、契約解除、契約締結の事務手続をすることになります。新管理会社と契約を締結するまでに空白期間を置かないように、総会までに周到な準備が必要です。契約解除の手続きは、中途解約も可能ですが法的なトラブルも予想されますので、貴管理委託契約書に、契約期間満了の３か月前までに書面で解約の申し入れを行う旨の規定があるかと思いますので、この規定に従って解約するのが最も安全な方法です。
３Ｑ 管理委託契約書 組合員から管理委託契約書のコピーを請求されましたが、交付して差し支えありませんか。委託業務費は後払いでよいでしょうか。 Ａ 交付して差し支えありません。組合員は、管理組合が管理会社とどういう業務をどのように委託しているか、委託業務費がいくらなのかなどについて知る権利があります。今後、管理委託契約の更新時に、管理会社から組合員にその写しを交付する方法を検討されてはいかがでしょうか。また、委託業務費の支払期日は委託契約によりますので、合意が成立すれば後払いとすることもできます。
４Ｑ 管理会社を変更 管理会社を変更するため、複数の管理会社に見積りを提出させる作業を準備中です。見積りの仕様書（ひな形）や管理会社の名簿の入手方法を教えて下さい。 Ａ 仕様書は、「マンション標準管理委託契約書」を参考にしたら良いと思います。インターネットで「マンション標準管理委託契約書」で検索すると入手できます。また、管理会社は、同じくインターネットで「マンション管理会社」で検索すれば入手できます。
５Ｑ 管理組合の会計書類等の保管 管理組合の会計書類等の保管に関して、管理会社に確認したところ２年分しか保管してなく、その余は処分したと回答されました。どうしたらよいのでしょうか。 Ａ 管理会社に処分の事実と処分理由を書面で回答してもらうことが必要です。許可なく処分することは、管理会社として無責任極まりないことです。標準管理委託契約書は、管理会社は会計帳簿等を整備、保管し、総会終了後遅滞なく管理組合に引き渡す義務を定めています。貴管理委託契約書を確認の上で、管理会社の責任を追及してください。また、会計帳簿等を管理組合に無断で廃棄処分する行為は、管理会社の債務不履行に該当します。したがって、委託契約の解除、損害賠償の請求をすることができます。なお、㈶マンション管理センターの指導では、会計帳簿等の保管期間は１０年とされています。
６Ｑ 委託管理から自主管理へ 分譲後５年を経過し、管理会社の適否を検討しています。現在の委託業務費が高い感じがありますので、建物の点検、清掃等を管理組合からの直接発注に切り替えたいのですが、妥当な方法でしょうか。また、事務管理業務費が４万１千円は妥当な水準なのでしょうか。 Ａ 直接発注方式は、相見積りをとった上で、更に業者と直接値引き交渉ができる余地もあり、経費的には安価になる見込みが強いので妥当な方法です。ただ、相見積りを取る業者の選択や仕事の成果の評価等の面で、役員の負担増になるおそれもあります。また、委託業務費は、委託業務の内容や現実に行っている業務の質との関連性を総合的に検討する必要がありますので、その妥当性について一般的に回答することはできません。他の管理会社から参考見積りを取ることを検討されてはいかがでしょうか。
７Ｑ 居住者を管理員として契約したい 管理会社と管理委託契約をしていますが、管理員がきちんとした仕事をしてくれません。それで、当マンションの居住者を管理員として契約したいのですが、この場合の問題点を教えてください。理事会では、反対者も多くいます。 Ａ 問題点は、管理員（居住者）とは顔なじみなので、理事会の役員がその仕事ぶりに注文をつけづらい、居住者のプライバシー保護に欠ける、管理会社との意思疎通に支障がある、管理会社が行っている管理員研修等を受けられないので基礎知識に不足しがちである、管理に関してトラブルがあった時、理事会と管理員の関係を超えて居住者同士の争いに発展しやすい。利点は、居住するマンションなので親身で細かい配慮が期待できます。難色を示す理事が多いのであれば、管理員の変更について管理会社と協議するほうが現実的です。
８Ｑ 管理員が記載する管理日誌の用紙の費用 管理員が記載する管理日誌の用紙の費用は、管理組合で負担するのでしょうか。 Ａ 管理委託契約書で、管理員室の使用にかかる事務用品の費用の中に管理日誌用の用紙類が含まれているのであれば、管理組合で支払う必要はありません。二重払いになります。また、含まれていないとすれば、管理組合が負担することになります。なお、管理日誌は管理組合にとっても必要でありますので、この費用負担については、双方が誠意を持って話し合うことが望まれます。
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６．管理組合におけるトラブル
１Ｑ 管理費等の滞納 居住者の一人が、平成１１年入居当初から管理費等を滞納し、総額約１６０万円になっています。簡裁で勝訴判決を得ていますが、住宅金融公庫からの借入金の返済も滞納しているため、抵当権で担保される額が大きく、配当加入しても意味がありません。どうしたらよいのでしょうか。 Ａ 管理費等の長期滞納は共同の利益に反する行為に該当しますので、競売請求権が認められます。これは競売によって区分所有者を強制的に交代させるもので、管理費等の回収を目的としたものではありません。新区分所有者が現れれば、管理費等の滞納の増大を止めるメリットがあります。しかし、この競売請求権は要件が厳格なので、抵当権者の住宅金融公庫に抵当権の早期実行を促すことも一方法です。この交渉においては、管理組合としては、競落人（新所有者）が現れやすいように、新所有者に承継される滞納管理費等を全部あるいは一部を免除する提案をするべきでしょう。
2Ｑ 管理費・修繕積立金等の滞納 今回、理事になって分かったことですが、管理費・修繕積立金等の滞納が１戸だけで約１００万円あります。管理会社の督促の仕方に問題があるのではないでしょうか。また、理事会としてどうすればよいのか教えてください。 Ａ 管理会社の督促の仕方が悪かったというより、滞納状況を解決するための積極的な指導に欠けていた点に問題があります。管理会社は管理費等の収納状況、滞納状況を毎月管理組合に報告することになっていますので、理事会もこの滞納状況を知りながら放置した責任があります。今後の方針ですが、管理費等の滞納の管理は最終的には管理組合が負うことになりますので、理事会は管理会社と協議しながら主体的に督促を進めなければなりません。督促状の送付等の通常の手段を取る段階を超えていますので、法的な措置に踏み切るべきでしょう。簡易裁判所に支払督促の申立て、あるいは多額の滞納は「区分所有者の共同の利益に反する行為」として、滞納者の住戸の競売請求等が考えられます。なお、滞納額が約１００万円であれば、おそらく一部が時効にかかっており、今後も毎月時効にかかっていきますので、迅速に弁護士に相談してください。
３Ｑ 管理費等を滞納 管理費等を滞納している組合員に対し調停を申立中ですが、総会の場でその氏名を公表してよいものでしょうか。 Ａ 調停は非公開で行われ、当事者の互譲に基づく話合いで平和的に解決する場ですから、氏名を公表して相手方の態度を硬化させることは得策ではありません。滞納者の氏名を公表すること自体は差し支えありませんが、現段階では避けるべきでしょう。
４Ｑ 管理費・修繕積立金の消滅時効 マンションを競売で落札しましたが、管理費・修繕積立金の滞納が約２００万円（７年分）あります。消滅時効が５年と聞いておりますが、５年分しか払わなくてもいいのですか。 Ａ 最高裁（平成１６年４月２３日判決）は、管理費・修繕積立金の消滅時効が５年であることを明示しました。したがって、５年分の支払いで足りることになります。ただし、管理組合が滞納者に対して裁判上の請求をしていたとか、あるいは滞納者が管理組合に対して滞納の事実を認めていたような場合は、時効が中断しますので全額を支払うことになります。
5Ｑ ペット飼育禁止の規定を新設 自主管理の管理組合の理事をしています。当管理規約ではペット飼育が禁止されていなかったので、ペットを巡るトラブルが頻発しました。それで、一代限りの飼育を認める緩和措置を取った上で、ペット飼育禁止の規定を新設しました。しかし、ペットの死亡後に又無断で飼育している人がおり、現在、組合員５５人のうち、４人が飼育し、うち３人が再度の飼育です。今後の注意点を教えてください。 Ａ ペット飼育が禁止されていないマンションで、飼育禁止の規約を新設する場合に、既にペットを飼育している人との利害を調整する上で、緩和措置を取られたことは適切な措置だったと思います。ただ、ペット飼育者のその後の動向を把握するため、規約を新設した時に、飼育者に、一代限りであることの誓約書や現在飼育しているペットの写真、種類、体高等の届出書を提出させ、代々の理事会で注意深い観察を継続すべきでした。理事等の役員が１年で交代する場合には、事務の引継ぎが非常に重要です。以上を参考にされて、今後に対処してください。それでも解決しない場合には、規約違反として、理事長による勧告、指示、警告を行うことができます。しかし、貴管理組合の組合員数を考えますと、違反者が少なくよく管理されていると思いますので、当面はその必要はないかと思います。
６Ｑ ペット禁止マンション ペット禁止マンションでペットを飼育したり、エレベーター内にゴミを投棄している居住者がいます。防犯カメラによると、これらは同一人物であることが分かっています。理事長として苦慮しています。どうしたらよいでしょうか。 Ａ 理事会と管理会社とで対策の検討をすることが必要です。違反者に対して最初はお願い文書の交付、その後に警告文の交付、複数の理事による違反者との話し合い、特に規約を順守する要請を行うなど、違反行為の除去のために辛抱強く段階的に行動を継続することが大切です。最終的には、管理規約に基づいて、理事長から勧告、指示、警告の措置を検討することになります。
７Ｑ 騒音・ペット問題 私の住戸の直上階に、母親、小学生1人、犬1匹（ペット禁止だが、吠えない子犬は飼育可）が居住しています。子供のドタバタ、女性の歩く音、女性の夜の外出時にうるさい犬の鳴き声がします。ベランダに置かれた犬の糞尿が風によって飛び散っています。ストレスで胃潰瘍になりました。管理員はこのような実情を知りながら、何も対処してくれません。理事長に話したら「管理組合にはペットの会があり、そこに任せている」と取り合ってくれません。ペットに関するアンケートが１か月前に締め切られましたが、何の報告もありません。この犬の鳴き声で迷惑を受けている人は、他にも何人かいます。 Ａ 管理員が会社の担当者や責任者に現状を報告し、適切な処理がなされていないことに問題があります。また、理事長は役員に選任された責任の自覚が薄弱であり、誠実にその任務を遂行していないことも大きな問題です。さらに、ペットの会が自主的に機能していないことも、問題を複雑にしています。こういう事例では、迷惑を受けている人たちが結束して、管理員、管理会社の担当者、理事長その他の理事、ペットの会等に、現状を訴え、積極的に動かざるを得ないよう強力に働きかけることが効果的です。
８Ｑ 騒音 私（夫婦、子供男２人－小４年と幼稚園年長）は、２年前にこのマンションを購入し４階に居住しています。階下のＡさん（夫婦、子供１人－受験生）は、今年入居しました。Ａさんが入居して１か月後から、子供の走り回る音がうるさいと苦情が入るようになりました。それで、私は子供に気を付けるよう注意していました。１か月ほど前に、Ａさんは騒音状況を確認させるため管理員をＡ宅に呼び、私も実際に子供を走らせることをしましたが、音はするが気に障るほどでもないというのが管理員の感想でした。その際、Ａさんが買っている犬（マンションはペット禁止）の鳴き声が気になるけど我慢をしている旨を話し、多少のことはお互いさまと苦情は一時おさまりました。ところが、つい最近になって棒のようなもので下から突く行為が目立つようになりました。どうしたらよいでしょうか。 Ａ 騒音による苦情は非常にデリケートな問題です。相談者は、子供のことであり音も小さいし、気を使って注意をしているので大目に見てほしいと思っており、Ａさんは受験生の子供を抱え音に関して過敏になっているようです。結局、双方が譲り合いの妥協点を見い出すことができないまま感情的な対立に発展しております。このような場合には、第三者（例えば理事長）に解決を依頼するのがベターです。音に対する感受性は人によってさまざまな違いがありますので、当事者双方に第三者を加え、一般社会通念上の受忍限度を見出すことが大切です。騒音状況、床スラブの厚さの確認等によって状況を把握し、お互いを尊重した対話が必要です。
９Ｑ 犬の鳴き声による騒音 毎朝の２時ころから６時くらいまで、マンション居住者の飼い犬の鳴き声による騒音に悩まされ続け、精神科で睡眠薬等の治療を受けております。飼い主には管理会社から数回注意してもらいましたが、鳴き声がやむのは２，３日でだけで元の状態に戻ってしまいます。警察にもお願いしましたが、解決に至りませんでした。２千回ほど録音しています。ペット飼育禁止マンションです。訴訟はできるでしょうか。 Ａ 訴訟提起はできます。飼い犬の鳴き声がうるさくて近隣者が不眠症になったのですから、慰謝料の損害賠償の請求ができます。この場合、たとえペット飼育が禁止されていないマンションであっても同様です。たとえ飼育が認められていても、他人に迷惑をかけることが許されないからです。また、規約違反として飼育差止の訴えもできますが、この場合は勝訴は厳しいようです。
１０Ｑ 専有部分の悪臭 専有部分にごみをためているのでひどい悪臭がします。再三にわたって注意しましたが改善されません。３年前にご主人を亡くしてから、ごみを置くようになりました。市役所に相談しましたが、住宅内の問題なので関与できないと言われました。 Ａ ごみをためるようになった原因が、ご主人を亡くしたことによることがはっきりしています。深い悲しみから心の病に発展したものと思われます。おそらく、自宅にこもりがちであろうと思われます。理事会としては、注意するよりも心の病の回復に主眼を置き、近隣の居住者が、日常的に話しかける、何らかの行事に誘うといった優しい配慮が解決を早めます。心の病の対応はかなりデリケートな部分が多いので、公的機関、医師等に相談し、解決を求めるのではなく、解決の糸口、方法を修得してください。解決するのは、あくまでも理事会です。このほかの手段としては、貴管理規約の定めに従い、理事長が勧告・指示・警告を行うことができます。これで解決できないときは、組合員の共同の利益に反することを理由に、訴を提起する道も残されています。
1１Ｑ 来客用駐車場 来客用の駐車場を、長時間にわたって駐車している居住者がいます。どうしたらよいのでしょうか。なお、当マンションには、来客用駐車場に関する規程はありません。 Ａ まず、来客用駐車場の使用に関する細則等の規程（例えば、行き先、駐車時間、車両番号等の記入方法、その励行など）を作成し、それによるルールを居住者に徹底することが必要です。また、違反者に対して最初はお願い文書の交付、その後に警告文の交付、複数の理事による違反者との話合いを行うなど、違反行為の除去のために辛抱強く段階的に行動を継続することが大切です。レッカー対応は個人財産の処分をすることになりますので、最悪の場合に限定して、警察と相談の上で慎重に対応してください。以上は理事会が対応することになりますので、理事会に申し出てください。
１２Ｑ 役員の解任 役員を解任したいのですが、どのようにしたらよいのでしょうか。 Ａ 貴管理規約で役員（理事・監事）は総会の決議で選任されると規定されていると思いますので、その解任も総会の決議が必要です。 また、理事長に不正な行為その他職務を行うに適しない事情があるときは、区分所有者はいつでもその解任を裁判所に請求できることになっています。
１３Ｑ 中傷する文書の配布 十数年間理事長職にあった人が、自分の電動自転車を屋上の出入り口付近に２か月くらい留め置いていたので、居住者のだれかがその自転車の撤去を求める文書をエレベーター内に掲示しました。その後、その文書が私の郵便ポストに投函されるとともに、私を中傷する文書がマンション内に配布されました。現理事長に相談しましたが、この元理事長の言いなりで全くらちがあきません。警察にも相談しましたが、被害が発生していないので動けないと言われました。また、この元理事長は理事会に毎回出席し、案件にことごとく発言して決定しているとのことです。何か良い方法はないでしょうか。 Ａ 中傷文書の内容によっては、慰謝料請求あるいは名誉棄損罪の民事、刑事の責任を追及することが可能かもしれませんので、弁護士と相談してください。 また、現理事長、元理事長ともに、理事長の職責を全く理解していないようです。そこで、まず理事長を除いた理事会のメンバーに接触して、理事会の本来的な役割を再認識してもらい、その結果を現理事長に反映させて理事会の内部を確立することが必要です。その上で、元理事長にそのプライドを傷付けないよう留意しながら、理事会への出席を遠慮するよう申し入れてください。この申入れに当たっては、組合員の中から「元理事長が理事会に出席しているのはおかしい。」との指摘もある、といった第三者の圧力を匂わすのも戦術的には有効かと思います。
１４Ｑ 理事会で決議されない総会の議案 理事会で決議されない案件を、総会の議案にすることはできるのですか。 また、総会の議案を議長（理事長）が反対できるのですか。 Ａ 総会に提出する議案は理事会の決議を経て行われることが必要ですから、これに反して総会議案とすることはできません。理事会の決議は反対した理事を拘束し、理事全員が連帯して責任を負うことになりますので、議事に反対な理事はその旨を議事録に明記しておくことが必要です。したがって、そのような措置のない本件において、理事会の決議を経て総会に提出された議案について、議長（理事長）が反対することは理に反します。理事会で責任問題を検討すべきでしょう。
１５Ｑ 住戸のリフォーム 築２０年。２年前に住戸をリフォームしましたが、予期しない音が発生するようになりました。その原因が工事の内容にあるのではないかと推測し、理事長に当時の工事申請書の閲覧を申し出ましたが拒否されました。その根拠は、管理規約では規約と議事録の閲覧しか認めていないということでした。その後の交渉に対しても、理事長はまじめな性格で規約を盾に自説を曲げません。なお、規約は当初から一度も改正されていません。 Ａ 工事の承認は理事会の決議に基づいて理事長が行いますので、設計図・見積書等の設計図書は当然、議事録に添付されているはずです。その議事録の閲覧を申し出る方法もあります。この方法でも閲覧ができないときには、理事長等の役員に音の発生原因の調査を依頼する方法もあります。また、管理規約や細則は、マンションの管理、使用に関して、区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的に定められております。これが守られないと秩序は乱れ、資産価値は低下します。時代に即応した管理規約の早期改正を啓発してください。
１６Ｑ フローリングに張り替え 現在、直上階の居住者が床をじゅうたんからフローリングに張り替えの工事をしています。私の過去の役員の経験から、規約には、リフォームをする場合はその旨の申請書と、上下両隣の居住者の承諾書を併せて理事長に提出しなければならないことを知っているのですが、今回、私はそのような承諾はしたことはありません。理事長にこの承諾書の件を申し出たのですが、理事長は面子をつぶされたと思ったのか、反発的でさっぱり要領を得なくて困っています。 Ａ 規約で、リフォームをする場合に、その上下両隣の居住者の承諾を得ることになっているとのことですが、この規約は騒音問題の発生に大きな抑止力となり、優れた条項だと思います。しかし、マンションの居住者は規約に無関心なのが一般的なので、リフォームする居住者もこの規約を知らないでリフォームを始めた可能性があります。理事長も知らなかったようです。リフォームのうち、本件のようなフローリング化は、直下階に騒音をもたらす危険性が特に大きいので、慎重に対処することが肝要です。理事長との人間関係がうまくいっていないようですので、上下両隣の人たちが結束して理事長を上手に説得してください。もし、話合いの過程でフローリング材の遮音性能が著しく劣るようなことが判明した場合には、進行中の工事を差し止める仮処分の手続が必要になることもあり得ます。この場合には早めに弁護士に相談してください。 なお、フローリングの遮音性能はＬ値で表わしますが、このＬ値の数字が小さいほど遮音性能が優れていると評価されます。一般のマンションでは、Ｌ４５以下が望ましいとされ、管理規約等でＬ４５以下と指定するケースが増えています。
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７．その他
１Ｑ 法人化のメリット、デメリット 管理組合の法人化を検討しています。法人化のメリット、デメリットは何ですか。 Ａ メリットは、①管理組合法人名義で権利を取得できますし、契約を締結することもできます。例えば、不動産の登記、管理費等の預金、建設業者との修繕工事の契約等です。②団体財産と個人財産の区別が明確化され、信用性が増大します。例えば、金融機関から融資を受けやすくなります。③各区分所有者に対する請求がしやすくなります。例えば、違反行為の差し止め、損害賠償の各請求が理事長個人名から法人名義となり、理事長名が潜在化して居住者同士の気まずさが薄れます。④組織化されることによって、書類の整備が正しくなされるので内部の不正を防止できます。 デメリットは、①役員変更の都度、変更登記が必要なことから手続きが煩雑になります。②法人税（道税２万円・市民税８万円の均等割り）が課せられます。③法人としての責任が重くなります。
２Ｑ マンションみらいネット 「マンションみらいネット」について教えて下さい。 Ａ ①初年度登録料金５１、４５０円ですが、３月末までに申請すると費用はかかりません。②翌年からの更新料は２１，０００円です。③その他、文書・図面の文書化、図面データーのバックアップ保管料は、オプションとして発生します。④マンション管理士の派遣による説明が受けられます。
３Ｑ 隣接地主にマンションの土地を賃貸 マンションの駐車場敷地の一部に袋地のようになっている土地がありますが、この土地は地形から駐車場として使用できません。この土地を囲む隣接地としては、これを含めて一体として使用する場合には利用価値が上がることから、管理組合は隣接地主にこの土地を賃貸しています。賃料は駐車場使用料の７割程度で、面積は車２台分です。その地主は自車の駐車場として使用しています。最近になって、この地主が管理組合に対して、賃貸土地の除雪の要求をしてきました。その言い分は、マンションの駐車場を機械除雪しているのであれば、賃料を負担している以上、除雪は当然だというものです。 Ａ こういったトラブルを防止するために賃貸借契約を締結しているのですから、まず契約内容を確認してください。除雪を負担する条項がなければ、地主の要求に応ずる必要はありません。賃貸借契約がない場合ですが、賃料の額から判断しますと、当初から除雪をすることは想定されていなかったものと思われます。地主が賃貸土地を駐車場として使用するか、他の用途に使用するかは管理組合としては係わりのないことです。地主の要求は、地主の土地の利用形態が、マンション居住者の駐車場利用形態とたまたま外観的に同一であることに便乗した主張にすぎません。この意味においても地主の要求はいささか乱暴です。
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