ＮＰＯ法人北海道マンション管理士会質疑応答（札幌本部）

■　この「相談事項から　Ｑ＆Ａ」については、次のことをご理解ください。　■

Ａは、相談を受けた当会マンション管理士の意見を中心とした回答です。
必ずしも全管理士の一致した意見であるとは限りません。あくまでも、マンション問題を検討する時の参考資料としてこれを利用していただければという趣旨から、掲載したものです。
マンションの問題は複雑多岐です。人により見方、考え方が違う場合が多々あります。法規も完璧とは言えません。従って、相談に対応する際、複数の見解が有り得ることをご理解ください。
見解が異なる問題については、当会は更に議論を詰めて参ります。
この欄ご利用の皆さんからもご意見をどしどし寄せられることを、期待しております。

来客駐車場はどんな扱いになっているのか？

「なるほどコミュニティ」では

　①泊りはダメ。２１時から７時まではＯＫ。

②駐車時間を２時間と決めている。決めていないとか、様々。

　③専用駐車場の空いている所に駐車させる。

④管理員の所にある「来客者駐車場台帳」に訪問先、駐車予定時間を書いてもらう。

⑤「来客者駐車許可証」を、全戸配布し（1戸に1枚）これをフロントガラスに掲示する。　とのご意見がありました。

マンションの来客駐車可能台数、来客の需要、駐車時間のチエック体制（管理員や理事会で）等で、それぞれのマンションの対応が違うと思います。

一般的には、上記の④及び⑤は必須条件

とする。次に来客駐車場は先着順（予約なし）、1戸につき１台を前提に、①は１泊のみＯＫ、②は駐車時間の管理、チエックは、管理員の不在の時間や管理員の業務の増加もあり困難につき決めていない。③は管理人勤務時間内で配達など短時間に限り、管理員の許可を得た場合のみＯＫ、そうでないと万一、専用駐車場の借り主が帰宅した時空いていないと大問題となる。又、一度止めた事のある人が、この場所は日中、空いていると思い無断で止めたケースもあり注意が必要です。

その他、次ぎの様に

①約束を守らない来客駐車「レッカ－する旨及びレッカ－に対する苦情は管理組合は受付けない」との警告表をフロントガラスに挟み込みを実施のマンションもあります。

②又、駐車場には違法駐車はレッカ－するとの掲示板を掲げる。

③エレベーター内や掲示板にも、来客用駐車場の場所の明示と使用方法（来客者駐車許可証の掲示。私製の駐車許可書は認めない。駐車場の事前予約は認めない。来客者駐車場は１戸に１台限り。専用駐車場の契約車や区分所有者の、来客者駐車場の使用は認めない。１泊２日を超えて継続、又は断続的に駐車することは認めない。管理員の所にある「来客者駐車場台帳」に必ず記入する。これを守らない来客駐車はレッカ－する。）等を参考に、限られた来客者駐車場を効率よく活用し入居者からの苦情、トラブルがなく、お互いに気持ち良く使えることを念頭に置き、そのマンションに適したルールを策定したら如何でしょうか。

火災感知器の設置義務化について

私のマンションの部屋には火災感知者がついていませんが、問題はないのでしょうか。

今までは質問の方のお部屋のように、階数や階段の数などにより火災感知器がついていないマンションの居室があり、それでも法的に問題ないケースもありました。しかしながら消防法の改正（平成18年6月施行）によりすべての既存の住宅（マンション、戸建て住宅を含む）であっても平成23年までの各市町村条例で定める日までに火災警報器を設置することが義務化（札幌市の場合平成２０年６月1日から）されました。
また、この設置義務は寝室（就寝の用に供する居室）に限られ、寝室として使用しないリビングなどには設置義務はありません。質問のお部屋が寝室であれば火災警報替を各市町村条例で定める日までに設置する必要があります。いつまでに設置が必要かは、各市町村条例によって異なります。

以上分譲マンション「さぷりぶ」より抜粋（マンション管理士　辻　信雄）

	管理組合総会の委任状出席について妻が区分所有者で夫が同居しています。この夫に委任状を出し、出席してもうことが可能でしょうか？また、区分所有者が市外に居住していて、その部屋に妹が居住しています。その妹に委任状出席してもらえるでしょうか？
	前者については、規約上、委任可能な範囲に同居者が含まれていれば、問題なく委任できます。後者についても、規約上、委任可能範囲にその住戸を借りうけている者が含まれていれば、委任できます。

	管理組合総会の委任状出席について妻が区分所有者で夫が同居しています。この夫に委任状を出し、出席してもうことが可能でしょうか？また、区分所有者が市外に居住していて、その部屋に妹が居住しています。その妹に委任状出席してもらえるでしょうか？
	前者については、規約上、委任可能な範囲に同居者が含まれていれば、問題なく委任できます。後者についても、規約上、委任可能範囲にその住戸を借りうけている者が含まれていれば、委任できます。

	賃借人を役員とするための規約改正は出来るでしょうか？
	区分所有法は区分所有者以外の人を役員とすることを禁じているわけではないので、管理規約を改正すれば、賃借人を役員にすることは可能です〔ただし、規約の改正には、組合員総数及び議決権総数の４分の3以上の同意が必要〕。

上階の騒音に悩んでいます。騒音は、生活音ではなく、特殊な音で、時間も昼夜問わず不特定なので、深夜の場合は不眠となります。理事会でも取り合ってくれません。
　　どう対処したらよいでしょうか？

騒音の質、時間帯、頻度等、受忍限度を超える騒音かを、知人等の第三者に聞いていただいてください。その上で、直接、或いは、文書等で迷惑を受けていることを冷静にお知らせしてみてください。その後、コミュニケーションがとれないようでしたら再度お電話ください。ご相談をお受けいたします。

上階の騒音に悩んでいます。騒音測定器を役所から借りて使用して測ってみましたが、正確な測定ができませんでした。騒音器では測ることができないのでしょうか？

騒音を測る場合、振動音と騒音の両方を測る必要があります。叉、音には、重騒音と、軽騒音とがあり、その違いを調べることも必要です。第三者に騒音の音を聞いてもらい、生活音かそれ以外の特殊な音かを確認してみてください。騒音器を設定する場所は、できるだけ天井付近に近づけてみてください。第三者がいらっしゃらない場合は、いつでもお伺いいたします。

法人化した自主管理マンションの役員です。今後、役員の報酬制を導入したいが、一般的な報酬額を教えてください。

相場というものは、ありません。あくまでも管理組合の予算上の問題をクリアーにした上で、余剰金の額、役員の仕事の負担や内容に見合った額、組合員の合意形成によると思います。参考として、北海道建設部建築指導課で発行している「北海道マンション管理トラブル・修繕事例集P69~70」が、参考になるので読んでみてください。

	上階の騒音で悩んでいます。長年、我慢していたが、限界にきた。今まで数回注意したが、一向におさまらない。どうして解決したら良いのでしょうか？
	長年の間に、数回の注意では、理解されていない場合があります。口頭だけの注意ではなく、一度書面で申し立ててみてください。迷惑を受けている気持ちを素直に表現するだけで良いです。騒音に対する説明を求めてください。

管理組合の会計書類等の保管について、管理会社に確認したところ、２年分しかない。あとは処分したとのこと。組合運営に支障があります。どうしたらよいでしょうか？

処分したことを文書にて報告してもらうこと、処分した理由を報告してもらうことが必要です。全く管理業者として無責任です。マンションの管理組合の会計書類は、管理組合の財産です。許可なく処分することは無責任極まりません。一定期間経過した書類については、管理組合に返還することと委託契約でなっているはずです。管理会社の責任を追及してください。
責任ある回答がなければ、委託契約の解除も出来ます。又、損害賠償の請求も出来ます。
マンション管理センタ－の指導では、会計書類の保管については、10年とされています。

	当マンションには図面類がありません。管理会社に確認したところ、無いとのことです。施工会社には一部あるとのことです。どうしたらよろしいでしょうか？
	マンションの図面類は大切なものです。修繕工事、専有部分のリフォ－ム工事等のときに必要となります。早急に手配してください。マンションの当然の財産です。管理会社に保管義務があるはずです。原本を返還していただくよう、再度、交渉してみてください。

管理規約では、総会の普通決議事項は出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合は議長が決する、となっていますが、議長に対する委任状の処理についてうかがいます。
　決議は、議長及び議長に対する委任状を除いて採決し、これが可否同数の場合に、議長及び議長に対する委任状分の賛否で決する、と解釈してよろしいでしょうか？

一般的な規約の定めでは、出席組合員には委任状提出者（及び書面による議決権行使者）が含まれています。従って、決議は議長を除く出席組合員と委任状提出者（及び書面による議決権行使者）の賛否で採決されることになります。その場合、委任状が議長への委任として提出されたものであるときは、この採決の際に議長が委任状分の議決権行使をする（自分の分は除き）ということにならざるを得ないと思います。その結果、可否同数となれば、議長が自分の分の議決権で全体の賛否を決する、ことになるわけです（ただし、最初の採決の際に、議長が自分あての委任状分の議決権行使をする、ということには反対意見もあります。）。
なお、改正後の新標準管理規約では、“出席組合員の議決権の過半数で決する”という文言のみになり、“可否同数の場合は議長が決する”の文言が削除されました。つまり、議長の自分の分も含めた出席組合員全員（もちろん、委任状提出者及び書面による議決権行使者を含みます。）の採決で決する、ということになりました（可否同数の場合は、過半数の賛成を得られていないので否決となります。）ので、参考としてください。

マンションの駐車場敷地のはずれに袋地のようになっている土地があります。マンション敷地の一部ですが、地形からマンションの駐車場としては使えません。この土地を囲む隣接地としては、これを含めて一体として使用する場合は利用価値があります。そこで、管理組合は、隣接地主に対してこの土地を貸付しております。貸付料は、マンション駐車場１台当たり使用料の７割程度の単価で、面積は車２台分程度です。
最近になって、この隣接地主が管理組合に対して除雪の要求をして来ました。マンション駐車場については、機械除雪をしているので、その隣に自宅駐車場として使用している貸付地についても、使用料を負担している以上当然除雪してもらいたい、というものです。
どう判断すべきでしょうか？

貸付契約の内容にもよりますが、貸付料のレベル等から見て、おそらく当初から除雪まで見込んでいなかったように思われます。隣接地主が貸付地を駐車場として使うか、他の用途に使うかは、管理組合としては関わりのないことですから、一見マンション駐車場と同じような用途に使い駐車場使用料を負担しているかのような姿をとつていても、これは、管理組合が駐車場を設置し、貸与し、駐車場使用料を徴収しているわけではありませんし、貸付料金も小額ですから、直ちに応ずる必要はないと思います。　契約条件について改めて話し合うべきでしょう。

マンション管理組合の監事は、臨時総会を招集することができますか。

管理組合法人の場合は、区分所有法（第５０条第３項）において「民法５９条の規定は監事に準用する」と規定され、監事の総会招集権が認められております。法人でない管理組合の監事については、区分所有法の規定はありませんが、標準管理規約（第４１条第２項）は「監事は臨時総会を招集することが出来る」と規定しておりますので、貴方の管理組合の規約を確認してみてください。

朝の２時頃から６時くらいまで、マンション居住者が飼育する犬の鳴き声や騒音に悩まされ続け、精神科で睡眠薬等の治療を受けております。飼主には管理会社から数回注意してもらいましたが２～３日したら元に戻り、警察にもお願いしましたが解決には結びつきませんでした。２千回ほど録音してあります。訴訟はできますか。

訴訟は可能ですが、ペット問題の訴訟ではこれまで不法行為のケースを除いて勝訴は難しいといわれておりますので、弁護士に相談したうえで判断してください。その前に、管理組合の理事長さんに相談し、騒音の状況、ほかの住民の被害状況などを確認してもらい、理事長さんを交えて飼い主と十分話し合いをすることをお勧めします。

総会で、決算書に理事会運営費の小口現金が計上されていない問題が明らかになり、問題を追及しましたがそのまま承認されてしまいました。適正な会計処理を教えてください。

総会で決算報告が承認された事情が不明ですが、小口現金が決算書に計上されていないのは会計処理として不適切と判断します。
理事会運営費を小口現金で管理する場合は、支出明細帳などで収支を管理し決算時に余剰金を科目に戻入れする処理が望ましいと思います。
管理組合会計は、企業会計原則や公益法人の会計原則を準用し、真実性の原則（真実に基づき虚偽の報告書を作成してはならない）、正規の帳簿の原則（正確な会計帳簿を作成しなければならない）、明瞭性の原則（組合員・利害関係者に、はっきり会計の内容を知らせる）等に則った会計処理が求められております。

先日臨時総会がありましたが、議題は、管理員が他のマンションへの配置転換を嫌い管理会社を退職することになったので、この管理員を管理組合で雇用したいと言うものです。組合員６０名のうち、本人出席１５名、委任状出席１５名、書面提出２０名（全員反対）で、自分は反対でしたが、賛成の拍手がまばらなのに、議長は満場一致で可決しましたと言って総会を終了しました。釈然としません。可決条件を教えてください。また、管理会社を変更する場合、優良会社を紹介してもらえますか。

総会の普通決議について、標準管理規約（第４７条）は、「総会の会議は別に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席し、出席組合員の議決権の過半数で決する」と規定しております。「管理員の雇用」は普通決議に当たりますので、出席組合員の過半数で決することになります。
当会が、管理会社を推薦することはできませんが、社団法人高層住宅管理業協会のホームページで同協会会員企業を閲覧できますので参考にしてください。なお管理会社を変更する場合は複数の管理会社から、会社概要や見積書を提出させ検討して決めることが重要なポイントです。

	私は、マンションの最上階に住んでおります。昨年屋上出入り口に手すりがついたのですが、それ以来手すりの風切り音や振動による騒音が発生するようになり、風の強い日はその騒音で夜は一睡もできない状態になります。改善策があったら教えてください。
	風切り音や振動を起こす原因が、手すりの形状や工事の施工に問題がある場合が考えられますので、まず管理組合の理事長さんに騒音の状況を説明し、工事業者に見てもらうなど改善をお願いするのが良いと思います。

マンション標準管理規約第２９条の解釈について、「それらの管理に要する費用」とは、駐車場の管理費用に限定されるのか、またその他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用として一般管理費に繰り入れて予算化できないか、お尋ねします。

通常、使用料の対象は駐車場や前庭などですが、「それらの管理に要する費用」のそれらとは駐車場や前庭などを指しますので、使用料は駐車場や前庭などの管理費用に限定して充てることになります。また使用料を一般管理費会計に組み入れて処理することは可能ですが、国土交通省は長期修繕計画の策定と大規模修繕の重要性を踏まえ、標準管理規約（第２９条）により、使用料はそれらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てるように指導しております。

毎晩、１０時半頃から１２時頃の間でちょうど眠りに入りたい時間帯に「ドカン・ガタン」と強烈な物音が発生し体調を崩し悩んでおります。どこから聞こえて来るのか分からないので、管理人さんや理事長さんに何と相談して良いのか分かりません。アドバイスをお願いします。

マンションでの騒音は違法駐車に次いで多いトラブルですが、音に対する反応は個人差が大きく、また建物の構造上の問題が原因ですと現実的に解決は難しいようです。しかしこの種のトラブル解決は管理組合の重要な業務ですので、我慢をしないで理事長さんに相談してください。その際、音の大きと音の質、音の発生源、他の住戸の影響、などを調査してもらい改善策を講じてもらうのが良いでしょう。最後の手段として裁判所訴えることもできますが、受忍限度（被害の程度が客観的に社会通念上我慢できる限度）を越えているかが争点になるようです。

私の住むマンションでは一般居住者の他に、分譲会社が１５個所有しております。
総会には、分譲会社の社員が委任状を持って出席しております。規約では代理人を組合員の賃借人、同居人、他の組合員および他の組合員の同居人に限定しております。
組合員が法人の場合、代理人はどこまで認められるのでしょうか。

区分所有法第３９条２項で「議決権は、書面で、又は代理人によって行使することができる。」と定めており、代理人の資格については特に制限はないので、意思能力者であれば誰でも代理人になることができます。したがって、区分所有者が法人の場合、社員を代理人にすることについて問題はありません。
しかし、代理人の資格は、管理規約や総会の決議で定めることができますので、標準管理規約（第４６条５項）は、「代理人は、その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けたもの、又は他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない。」と規定し代理人の資格を制限しておりますので、法人である区分所有者の代理人を社員にする場合、このままでは規約に違反すると思われます。標準管理規約コメントは、法人関係者が管理組合の役員になる場合は、役員の資についてあらかじめ規約や細則にその条件を定めておくことが望ましいとしておりますので、これを準用し、管理規約に法人の場合の代理人の資格を定めておくことをお勧めします。

以上当会相談業務部会共同編集

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